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先上规划总图
(图中楼栋间距标注均取整)
总图排布特点分析:
1、由于地块组成较为分散,下文将按照A,B,C,D,E编号,对地块进行区分;
首先分析下地块形态,A地块过于狭长,面宽过窄,地块素质较差;其余相对较为规整,D地块尺度最大,楼栋最多,小区形态也最为完整。
2、楼栋朝向上主要为偏东南;
3、A、B地块布置高层,楼栋间距主要为38米左右;C、D、E地块布置小高层,楼栋间距主要为34米左右,相比楼栋高度而言,后者尺度更为舒适。
1、指标分析
(来源:自规局官网)
A地块小区分布6栋高层,综合经济技术指标可得出:
1、住宅地块容积率为3.5,绿地率35.26%,建筑密度26%,小区容积率较高;
2、商住比为2.2%,配置较为合理;
3、存在人防地下室,可以注意下人防楼栋,地下室入户会存在一定的门槛;
4、住宅地库车位配比为1:0.8,车位较为紧缺;
5、户型面积均小于150㎡,瞄准刚需人群。
B地块小区分布7栋高层,综合经济技术指标可得出:
1、住宅地块容积率为3.31,绿地率35%,建筑密度22%,小区容积率较高;
2、商住比为0.1%,几乎为纯住宅地块;
3、存在人防地下室(地库占比71%),可以注意下人防楼栋,地下室入户会存在一定的门槛;
4、住宅地库车位配比为1:0.81,车位较为紧缺;
5、户型面积均小于150㎡,瞄准刚需人群。
C地块小区分布7栋高层,综合经济技术指标可得出:
1、住宅地块容积率为1.75,绿地率35%,建筑密度22%,为低密地块,比较宜居;
2、商住比为2.3%,配置合理;
3、无人防地下室;
4、住宅地库车位配比为1:1.09,车位配置合理;
5、户型面积均大于150㎡,瞄准改善人群。
D地块小区分布18栋小高层,综合经济技术指标可得出:
1、住宅地块容积率为2.39,绿地率35%,建筑密度22%,地块较为低密,宜居;
2、商住比为0.26%,几乎为纯住宅地块;
3、无人防地下室;
4、住宅地库车位配比为1:1.26,车位充裕;
5、户型面积均大于150㎡,瞄准改善人群。
E地块小区分布6栋小高层,综合经济技术指标可得出:
1、住宅地块容积率为1.36,绿地率38.63%,建筑密度22%,地块低密,宜居;
2、纯住宅地块;
3、无人防地下室;
4、住宅地库车位配比为1:1.31,车位充裕;
5、户型面积均大于150㎡,瞄准改善人群。
2、区位分析
片区及地块本身素质:此地块位于月湖片区,夹于两山体之间,较为独立。
地块周边主要节点:
1、1.5km:白茅铺站(步行20分钟左右);
2、直线750m左右:捞刀河;
3、直线2.0~3.1km左右:长沙学院,浏阳河,月湖公园,龙湖天街(在建),世界之窗,海底世界,湖南国际会展中心,金鹰影视文化城;
综上所述:地块离地铁口不是太远,边上环境资源较好,出门散步与地铁出行较为方便;在生活配套上,可驱车前往开福北的核心区(湘江世纪城、北辰三角洲)。
3、交通分析
高速路网:周边无高速口,但离京港澳和杭长高速不远,通达省内外也较为便捷;
城市路网:经福元中路进入东二环(距离2.3公里左右),往南可转三一大道,通达长沙主要核心区都比较方便;
往东经福元中路,开元中路可直达星沙核心区。
4、小区流线
人行、车行出入口:各地块的人行和车行状况详见上图,就不再一一介绍,但下面提下主要问题;
A、B、C、E地块的人行与车行流线,在入口处均存在一定程度的交叉;
D地块,相对人车分流更彻底(也有少量底商停车位),归家体验感佳。
5、教育配套
学校配套方面:配建1所54个班的小学,2所幼儿园,项目周边有福元小学、金鹰小学、长沙大学附属中学等学校,具体以楼盘公示为准。
6、地块细节分析
(示意图)
垃圾站、公厕:A地块的垃圾站和公厕集中设置于A-1#西侧(距11米左右),B地块的垃圾站和公厕集中设置于B-2#东南侧(距15米左右),D地块的垃圾站和公厕集中设置于D-5#西南侧(距12米左右),E地块的垃圾站设置于E-3#(距24米左右)与E-4#(距18米左右)之间。
幼儿园:位于B地块,但是占据了太多地块的核心空间,导致小区内部形态不规则(呈凹形),同时对小区楼栋的静谧性影响较大。
架空层:咨询小区各楼栋的架空层设置情况,有架空层的楼栋不仅可以布置半室外主题空间,结合入口设置也能让归家更有仪式感;详细了解本楼栋的架空层设置情况(位置,大小,主题等)。
消防登高面:B-1#~B-5#、C-1#~C-3#、D-1#~D-4#、D-5#~D-9#、D-11#~D-18#、E-1#~E-5#之间的登高面在一侧,硬景配置较多,加之楼栋间距有限,导致后期软景面打造(各类苗木配置)将较为局限。
入户:由于沿街商业占据太多A-6#的入户前坪,导致前坪不开敞、入户感营造略显局促。
围墙:B-4#与幼儿园相距较近,可以了解下详细尺寸,对底层住户可能存在一定影响,同时可以了解下此处的围墙形式(实体or通透)。
集中绿化:E-6#南侧的集中绿化,几乎为楼栋独享。
7、小区典型户型分析
108户型亮点:
1、主卧与卫生间纵向布置,采光通风性较好但是卫生间门正对床头,有一定缺陷,后期可通过软装遮挡。
户型遗憾:
1、南侧花园的奇偶层之间会有点对视;
2、厨房的开门流线与入户流线存在交叉。
户型可改造性:客厅、次卧与南侧阳台之间可推出,扩大起居空间,且中间无承重墙垛,无自理局限性;
客厅与东侧卧室可联合打造成横厅;
主卧与北侧书房之间无承重墙,打通后可做成主卧套间,满足主人房更加奢华的空间变幻需求。
(来源:房天下)
128户型亮点:
1、客餐厅能实现一定的南北通透。
户型遗憾:
1、南侧花园的奇偶层之间会有点对视;
2、厨房位于户型中央,对居住区域有一定的噪音和气味影响。
(框选处为去墙后空间联通示意)
户型可改造性:客厅、次卧与南侧阳台之间可推出,扩大室内空间,但中间有承重墙垛(图中红圈处),存在一定自理局限性。
(来源:房天下)
143户型亮点:
1、客餐厅南北通透,采光通风佳;
2、入户处的套内花园可设置老人房,满足一定的分区居住需求。
户型遗憾:
1、南侧花园的奇偶层之间会有点对视;
2、厨房位于户型中央,对居住区域有一定的噪音和气味影响;
3、入户玄关处设置套内花园门,对其完整性有一定影响。
(框选处为去墙后空间联通示意)
户型可改造性:客厅、套内花园与南侧阳台之间可推出,扩大客厅空间,但中间有承重墙垛(图中红圈处),存在一定自理局限性;
主卧与西侧次卧、北侧次卧之间无承重墙,打通后可做成主卧套间(两房套or三房套),满足主人房更加奢华的空间变幻需求。
119户型亮点:
1、主卧套间分区合理,舒适性较好;
2、客厅尺度较大,满足家庭常用空间的舒适性需求。
户型遗憾:
1、餐厅面积较小;
2、北侧卧室的面宽与进深比例不佳,横向空间过长导致实际利用率较低;
3、北侧次卫,进深过短,后期使用体验不佳。
户型可改造性:客厅、次卧与阳台之间可以打通,扩大户内空间,且无承重墙垛,无自理局限性;
主卧与北侧卧室之间可连通做成主卧套间。
143户型亮点:
1、入户处的套内花园可作为老人房,满足一定的分区居住需求;
2、客餐厅南北通透,采光通风效果较好;
3、北侧生活阳台可满足一定的晾晒需求。
户型遗憾:
1、套内花园房门对玄关柜的完整性有一定影响;
2、厨房位于户型中央,对居住空间存在一定的噪音和气味影响。
户型可改造性:客厅、套内花园与阳台之间可延展,但存在剪力墙垛(上图红圈处),有一定自理限制;
主卧与东侧次卧、北侧次卧之间无承重墙,打通后可做成主卧套间(两房套or三房套),满足主人房更加奢华的空间变幻需求。
8、总结
地块综合:此地块位于开福区月湖板块,主要卖点是其相对独立的地块属性;
周边核心配套不多,但好在交通较为方便,去其他核心区位都还比较方便,从地块本身来说,部分地块不规则,整体素质一般。
适合人群:在周边工作且对本区位认同感较强。
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